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桂东县不动产登记中历史遗留问题的处理意见
桂东房产网 www.guidongfc.com 更新:2020-02-24  来源:桂东县政府办

桂东县人民政府办公室关于不动产登记中历史遗留问题的处理意见

各乡镇人民政府,县直有关单位,省市驻桂各单位:

为规范不动产登记工作,突出以人民为中心,提高登记质量和效率,保护不动产权利人合法权益,根据《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)、《湖南省人民政府办公厅关于进一步做好不动产登记工作的通知》(湘政办发〔2017〕39号)、《郴州市人民政府办公室关于印发郴州市中心城区房改房和经济适用住房交易审批纳税登记“一窗受理集成服务”改革实施方案的通知》(郴政办函〔2018〕142号)、《郴州市人民政府办公室关于经济适用住房(含集资合作建房)遗留问题中土地登记发证的处理意见》(郴政办函〔2009〕238号)、《郴州市人民政府办公室关于积极稳妥解决不动产登记中有房产证无土地使用证问题的指导意见》(郴政办函〔2018〕173号)、《郴州市人民政府办公室关于规范房地产开发项目首次登记工作的指导意见》(试行)(郴政办函〔2018〕174号)等规定,结合我县实际,经县人民政府同意,现就不动产登记中历史遗留问题提出以下处理意见:

一、明确部门职责,理顺工作机制,简化办证流程

在县政府的统一领导下,县法院、公安、自然资源、住建、财政、发改、市场监督、税务、消防等单位要聚焦各自重点任务,密切配合协作,及时研究解决新情况新问题,把任务落准落细落实,依法按程序限期处理项目违法违规问题,综合运用行政、司法、经济、诚信体系等手段,强力追缴土地出让金和相关税费,督促开发主体补办完善手续。

县发改、自然资源、住建、消防等部门已不能按照正常行政许可审批流程为项目办理相关许可或者登记的情况下,项目提供登记要件确有困难的,在项目符合“来源合法、安全合格、权属清晰”的基本条件下,经县政府组织相关部门集体研究同意后可以将遗留问题办理初始登记的资料简化为县自然资源、发改、住建、消防意见等,并下达意见书给不动产登记部门用于不动产登记,采取以意见书代替证书的方式解决要件问题。

二、房改房办理不动产登记

1. 房改户首次办理不动产登记,保留土地性质为划拨,房屋按实测建筑面积进行不动产登记。

2. 房改户已取得房屋所有权证未办理土地分户证、用地单位土地总证已经办理或土地权属来源资料齐全的,由用地单位提出申请,收集房改户的相关资料,不动产登记中心权籍调查股进行土地测绘分宗,按该栋房屋占地面积计算房改户的土地分摊面积,用地单位提供资料后办理不动产登记。

3. 房改户已取得房屋所有权证,但原用地单位未取得土地使用权证且土地来源权属资料不全的,由用地单位提出申请,收集房改户的相关资料,自然资源调查监测和确权登记股对该栋房屋占地现状进行确权。

4. 符合上市交易条件,且土地性质为划拨用地的房改房,可采取保留土地划拨和土地出让两种途径选择上市。保留划拨土地性质上市交易应缴纳土地收益金和税、费,缴纳土地收益金标准按税务计税交易额的1%收取;选择出让土地性质上市交易应签订土地出让合同并缴纳土地出让价款和税、费,其土地出让金交纳标准,参照执行《郴州市人民政府办公室关于印发郴州市中心城区房改房和经济适用住房交易审批纳税登记“一窗受理集成服务”改革实施方案的通知》(郴政办函〔2018〕142号)文件精神,按同地段、同用途、现行基准地价的35%执行,其基准地价按《桂东县人民政府办公室关于公布执行桂东县城镇土地级别与基准地价更新成果的通知》(桂政办发〔2017〕13号)执行。计算公式为:补缴土地出让金=现行基准地价(元/平方米)×缴纳比例(35%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)。税、费缴纳按现行税收政策、收费标准执行。

三、原单位职工集资建房办理不动产登记

1. 土地性质为划拨用地的原单位职工集资建房,以实测房屋建筑面积办理不动产登记,并按实测房屋分摊土地面积缴纳土地出让价款和税费后,土地出让金交纳标准,参照执行《郴州市人民政府办公室关于印发郴州市中心城区房改房和经济适用住房交易审批纳税登记“一窗受理集成服务”改革实施方案的通知》(郴政办函〔2018〕142号)的文件精神,按同地段、同用途、现行基准地价的35%执行,其基准地价按《桂东县人民政府办公室关于公布执行桂东县城镇土地级别与基准地价更新成果的通知》(桂政办发〔2017〕13号)执行。计算公式为;补缴土地出让金=现行基准地价(元/平方米)×缴纳比例(35%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)。税、费缴纳按现行税收政策、收费标准执行。原集资建房户已缴纳土地出让金(收益金)或原已通过清理处罚的,提供相关证明,办理不动产登记。税、费缴纳按现行税收政策、收费标准执行。

2. 原集资建房户已取得房屋所有权证,未办理土地分户证,但土地总证已经办理或土地权属来源资料齐全的,由用地单位提出申请,收集原集资建房户的相关资料。需要土地分宗的,由不动产登记中心权籍调查股进行测绘分宗,计算该栋房屋占地土地使用权各集资建房户的土地面积分摊,在集资建房户签订土地出让合同及缴纳土地出让金后办理不动产登记,土地性质办理为出让。

3. 原用地单位未取得土地使用权证且土地来源权属资料不全的,由用地单位提出申请后,收集原集资建房户的相关资料,自然资源调查监测和确权登记股和不动产登记中心权籍调查股对该栋房屋占地现状进行确权,计算各集资建房户的土地面积分摊,在集资建房户签订土地出让合同并缴纳土地出让金及税、费后办理不动产登记,土地性质办理为出让。

四、分类处理房地产开发历史遗留问题

(一)开发商已依法取得国有土地使用权的开发项目,购房人已办理房屋所有权证,部分购房人已办理土地使用证的,不动产登记机构可受理该项目所有购房人的不动产登记业务。

(二)开发商已依法取得国有土地使用权的开发项目,购房人已办理房屋所有权证、未办理土地使用证的,区分情况分类处理:

1. 对未超占土地、但存在改变土地用途、超容积率问题的开发项目以及存在超占国有存量土地、改变土地用途、超容积率的开发项目,不涉及以上问题的楼栋,可受理不动产登记业务;对项目内存在超占土地的楼栋暂缓登记发证,对存在改变用途、超容积率楼栋的违建部分暂缓登记发证,待相关行政主管部门综合验收或下达处理意见书后,符合条件的可为购房人办理不动产登记。超占土地、改变用途和超容积率等问题由相关行政主管部门依法及时处理,追缴出让金等各项费用。

2. 超占其他单位使用的国有土地或集体土地的开发项目,相关行政主管部门要对项目超占土地问题进行依法处理,补办相关用地手续,理顺土地产权关系。在超占土地问题解决后,项目还存在改变土地用途、超容积率问题,对项目内不涉及以上问题的楼栋,可以受理不动产登记业务;对存在改变用途、超容积率楼栋的违建部分暂缓登记发证,待相关行政主管部门综合验收或下达处理意见书后,可为购房人办理不动产登记。改变用途和超容积率等问题由相关行政主管部门依法及时处理,追缴出让金、各项费用等。

(三)开发商未完善国有土地使用手续的开发项目,购房人已办理房屋所有权证,应依法完善该开发项目用地手续后,不动产登记机构才能受理不动产登记业务。需要补缴土地出让金的,由相关行政主管部门追缴,待相关行政主管部门综合验收或下达处理意见书后,可以为购房人办理不动产登记。项目问题由相关行政主管部门依法及时处理,追缴出让金等各项费用。

(四)初始购房人已办理房屋所有权证和土地使用证、转让中未同步办理房、地转移登记,现受让人申请办理不动产登记,税务机关出具了完税证明或减免税审批表,原则上可视同现受让人取得了房屋所有权和土地使用权,不动产登记机构可受理不动产登记业务。初始购房人的土地证书可按申请注销或公告注销方式办理。

初始购房人只办理房屋所有权证、未办理土地使用证,且房产进行了转移登记的,按本条第(一)、(二)、(三)款规定处理后,不动产登记机构可受理不动产登记业务。

(五)开发商依法取得国有土地使用权开发项目,购房人已办理房屋所有权证、未办理土地使用证,申请办理抵押登记的,予以适当过渡期。过渡期内,不动产登记机构可以受理不动产抵押登记业务。过渡期内,购房人应按照本条第(一)、(二)、(四)项的规定完成不动产登记。

开发商未完善国有土地使用手续的开发项目,购房人已办理房屋所有权证,申请办理抵押登记的,按本条第(三)项的规定完成不动产登记后,不动产登记机构才能受理不动产抵押登记业务。

(六)原按“综合用地、使用年限50年”出让并办理初始登记的开发项目,房屋规划用途区分住宅、商业用地使用权的,其登簿的使用期限按首次取得该出让建设用地使用权时间记载。其中住宅用地增加的期限应按规定先补缴土地价款。

(七)切实做好相关工作

1. 认真核实开发项目占用土地、实际用途和容积率情况。办理不动产登记前,应核实房地产开发项目占用土地、实际用途和容积率情况,并及时通报相关行政主管部门。有关情况未核实的,由房地产开发商申请相关行政主管部门验收核实,产生的费用由开发商承担。房地产开发商无法履行义务的,由业主委员会或者业主委托所在社区申请验收,各职能部门依法予以核实,所需测绘费用减半收取。

已经相关部门核实房地产开发项目占用土地、实际用途和容积率情况的,办理不动产登记时应直接利用相关工作成果。已完成验收、未同步完成土地验收的,不再进行土地验收,综合验收成果(含房产测绘成果)可在土地验收和不动产登记时直接利用。

2. 妥善处理超占土地等违法问题。依法取得国有土地使用权的房地产开发项目,并纳入房地产开发遗留问题处理范围的,超占土地、改变土地用途、超容积率等问题依法给予处理;已经综合验收的,其超占的土地可以认同符合城市规划。

3. 把控土地出让金收缴关口,防止土地出让金流失。需要补交土地出让金的开发项目,由开发商缴纳。列入房地产历史遗留问题的项目,经县解决不动产登记历史遗留问题领导小组研究出具意见后,报县人民政府批准,补缴入县财政局账户,县财政局应建立欠缴土地出让金台账,交由相关职能部门定期组织追缴,对恶意欠缴的,应及时通过司法途径追缴。财政部门应将土地出让金(包括补缴土地出让金)收缴情况、自然资源部门应将国有土地使用权出让情况及时提供给税务机关,严格执行“先税后证”原则,以便税务机关加强税收征收管理,降低税收流失风险。

4. 切实加强监管。查明房地产开发项目存在违法占地、改变用途、超容积率等问题的,开发商应在6个月内到相关行政主管部门接受处理、补缴税费、补办手续。逾期未办理好的,相关部门应当依法处理并将相关信息抄送市场诚信征信部门,将该企业违法违规等不诚信信息录入市场诚信系统。

5. 严格房地产开发项目首次登记,防范新增遗留问题。房地产开发项目竣工后,开发商应当及时申请综合验收;开发商不及时、不主动申请综合验收的,相关部门应当加大监管力度,防止新增遗留问题。综合验收合格才能受理不动产首次登记业务。

五、留地安置划拨土地上的自建房办理不动产登记

留地安置划拨土地上的自建房办理不动产登记,各相关职能部门承诺打捆收费,办理不动产登记的,提供土地合法手续,规划合法手续、房屋安全鉴定报告、办证税费缴纳证明,对超规划、超占土地的由自然资源局进行处罚,再补交土地价款,补交土地价款的标准按货币安置补偿标准4180元/平方米收取。不属于留地安置,但属于划拨土地上的自建房参照执行。

申请将住宅用地改为商住用途的,必须结合基准地价和容积率等因素,补交土地价款(具体补交办法由自然资源部门明确)。

六、报建手续不全的房屋建筑公建工程办理不动产登记

对报建手续不全的房屋建筑公建工程,对未办理质量、安全监督手续和施工许可证的,由住建部门依法依规进行处罚,由建设单位依法委托有相应资质的鉴定机构对该房屋建筑工程进行质量、安全鉴定并出具满足设计文件要求的鉴定报告(不再办理工程竣工验收备案手续)后,再办理不动产登记手续。

七、办结时间:

2019年12月开始,力争2020年12月底前办理完毕。

附件:1. 原房改户首次办理不动产登记所需资料

2. 原房改户办理转移登记所需资料

3. 原单位集资建房户办理不动产登记所需资料

4. 商品房首次办理不动产登记所需资料

桂东县人民政府办公室
2019年11月22日

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