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土地改性质:房产证改动2个字,代价90亿!
桂东房产网 www.guidongfc.com 更新:2017-08-14  来源:北京时间

大家或许应该都知道,目前中国城市里市场流通在卖的房子,按照产权性质,主要分为70年住宅,50年办公,40年商铺或工业厂房等这几种,主要是根据政府出让土地使用权的规划和性质来划定的,当然出让价格也不一样。住宅最贵,办公或商铺次之。毕竟住宅是民生,事关安居。而办公,商铺,工业厂房啥的都是属于商业经济行为,亏赚都自担风险。简单来说,就是,哪怕同一地段只相差十米,同样的建筑品质,同样面积的住宅产权房子就可能比商业产权房子贵一大截。而事实上,全国各地还都存在着长得和住宅一样,使用功能也一样,但就是产证本本出生证上产权性质不一样的房子。

而这样的房子,到底区别在哪里?要贵多少钱差价呢?

昨日,在上海产权交易所网站上,正挂出一宗黄浦江边、规划建筑面积逾20万平方米的住宅增资项目的公告,对投资人开发经验和资金要求非常高,时间紧迫,要求5天一次性支付90.5亿元现金。

项目是位于雪野路上的上海世博东湖公寓酒店。上海世博东湖公寓酒店为挂牌四星酒店(4床位),在世博期间,仅对世博各参展馆馆长及代表们开放。它位于世博园区中心腹地中国馆旁,紧邻黄浦江。

公告显示,上海世博东湖公寓酒店最初土地性质是商办用途,但外观、布局、房型都按住宅标准设计,目前土地性质已变更为住宅。

整个社区共有17栋楼,楼层数不一,小区绿化不错,楼栋基本呈现空置状态。只有一栋里面有一家健身会所还在营业。社区沿街还有一排商铺,但已呈关闭状态。地下车库还有车进进出出,是不是对外出租不得而知。

通过地图可以看出,这位置绝对是一流。属于魔都黄浦江畔江景房。并且这个物业整体当时就是作为给世博参展人员提供住宿和配套服务的,具备和住宅一样的居住与使用功能。而就算对住户一样的使用价值,在法律意义上,在政府的土地规划用途上是完全两个概念的产品。即,如果要从房产证的土地用途上变更“商业”为“住宅”,会牵扯到土地出让金的差价。

土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目,采用招标、拍卖的方式,可通过市场定价,土地出让金就是地价。而我们看同地段的住宅房子的市场楼盘售价,已经达到了10万一平方。

土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。

由此可见此次从房产证的土地用途上变更“商业”为“住宅”,付出的代价其实就是补充价值。而这么大的项目也绝非个把开发商小企业之间的商业行为。是国家政府站在盘整土地规划的基础上,为更合理有效开发土地资源和利用价值而做的一个战略调整决策。要知道,在规划层面,所有的规划数据足以影响整个楼市的决策方向。

因此,这个变更项目也制定了严苛的增资条件:

1、投资人需为中国境内设立并在存续的公司;且需为在A股或港澳台上市的房企,其中房地产开发业务要占营收的50%以上;不接受联合增资。

2、十分看重投资人对投资的商业信誉和开发经验,尤其是黄浦江、珠江沿岸的滨江物业开发经验,并且给予量化评分。

3、付款节奏紧迫。5个工作日内,将不少于90.5亿元增资款和应允的贷款,一次性付清。而且贷款期限届满后,如增资方要求,借款可以循环使用,利率则为银行一年以内(含一年)贷款基准利率 4.35%。

近年来楼市出现了房价上涨过快、投资属性突出、金融风险增大等诸多问题。因此,未来各地楼市都在积极的调控措施。面对这样的项目,到底是利好还是利空呢?最好会是金融大鳄张口,还是房产大咖出手呢?我们小老百姓来看看热闹吧,毕竟魔都这样的房价,不管他是商办还是住宅,对普通老百姓来说,全家不吃不喝干个100年也都是买不起的。

谁会出手呢?让我们拭目以待!

北京时间云记者:俞巍勇

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